从“账户透明”走向“资产透明”的新时代
在我自去年以来发表的一系列文章中，我反复强调：全球财富正迈入“全面透明化”的时代，隐匿与规避的思维模式已不再可行，合规与治理才是未来。
2025 年 10 月，经济合作与发展组织（OECD）正式发布了《不动产信息自动交换框架》（Framework for the Automatic Exchange of Readily Available Information on Immovable Property for Tax Purposes），并提交 G20 财长会议审议。
该机制标志着继金融账户 CRS 与加密资产 CARF 之后，全球税务透明体系迈入了“房地产信息时代”。
这一次，全球税务机关的关注焦点，已从银行账户、投资基金，延伸到房产本身及其背后的资金来源。
对过去十年不断在海外配置房产的中国大陆高净值家庭而言，这不仅意味着信息再度互通，更意味着一种“全球合规秩序”的重构。
事实上，这股“税务透明化浪潮”并非孤立事件，而是全球与中国监管同步推进的结果。
近期，中国政府也在加快推进涉税数据数字化改革。例如，新的互联网平台涉税信息报送制度要求境内外网络平台企业定期向国家税务机关报送商户与从业者的身份和收入信息。这一政策与 OECD 的不动产框架理念高度一致——从金融账户、互联网交易到房地产资产，税务机关正通过技术手段构建起前所未有的“信息全景图”。此外，最新发布的增值税实施细则（征求意见稿）也首次明确：凡与中国境内房地产相关的境外服务，均视为“在华消费”，并要求境外出租方指定境内代理人代缴增值税。
由此可见，无论是数字经济还是跨境房产，税务透明不仅是信息层面的国际合作，更体现各国对跨境交易实质征税权的强化。
一、从 CRS 到 IPI MCAA：税务信息交换的第三次进化
- 2009 年，G20 领导人宣布终结银行保密制度，推动OECD建立“信息交换应请标准”（EOIR），让各国税务机关得以在个案基础上互换纳税人账户数据。
- 2014 年，OECD 推出 CRS （共同申报准则），让全球 100 多个司法辖区定期自动交换金融账户信息，彻底改变了离岸银行体系的生态。
- 2022 年，随着加密资产崛起，OECD 进一步推出 CARF （加密资产报告框架）。
而 2025 年 10 月发布的《不动产信息自动交换框架》（IPI MCAA），正是这一系列透明化进程的第三阶段——将房地产纳入跨国自动交换范围。
这意味着：税务机关不再仅仅掌握“你的钱在哪”，更将知道“你的房在哪、值多少、是谁买的、钱从哪来”。
二、框架内容：全球不动产“生命周期”全披露
OECD 设计的 IPI MCAA 采用两大模块制度：
（1）所有权可视化模块：
- 首次自动交换既有境外房产信息；
- 每年更新新增购置房产数据；
- 报告字段包括房产地址、价值、购买时间、融资方式、所有权比例、法定与受益人资料。
（2）收益透明化模块
- 每年交换房产出售价格、资本利得、租金收入及已缴税额。
更重要的是，框架要求各参与国基于“可得信息”（Readily Available Information）进行交换，包括：
- 税务部门直接掌握的数据库；
- 房产登记处、公司受益人登记系统、甚至地方政府土地注册信息；
- 可电子检索、可排序的资料。
换言之，即使房产未出租、不产生收益，只要产权在案、受益人可识别，就可能被纳入自动交换范围。
三、中国家庭为何尤其需要关注
1.“不出租就安全”的假设将被打破
过去，不少中国家庭认为海外房产只要空置、不出租、不在银行贷款，就不会被CRS捕捉。但新框架直接交换“产权登记”层级信息——无论房产以个人、公司、或信托名义持有，信息都可被发送至税务居民国。因此，香港、BVI、开曼、甚至英属泽西等“控股地”都可能不再安全。
2. 购房资金来源将成为追查焦点
OECD 报告明确指出：各国税务机关可借此判断“用于购房的资金是否已申报纳税”。对中国家庭而言，这意味着税务总局可利用境外信息核对资金来源，判断是否存在“资本项违规购汇”“逃税式资产外移”等行为。换言之，未来“房”可能成为税务机关追溯资金路径的入口。
3. 香港与英联邦地的“安全港”地位削弱
香港作为OECD 成员，极有可能成为首批签署 IPI MCAA 的地区之一。其土地注册处、公司及信托受益人登记系统皆属“可交换信息”。而英属地如 BVI 、开曼、根西岛等亦多为OECD 观察成员，一旦同步签署，过去以 SPV 持有的房产将全面暴露。
四、房产所在地监管差异与税务冲击
对于境外房产持有人而言，除了信息交换，更现实的压力来自房产所在地国家的税制差异：
- 英国：自 2022 年起设立“海外实体实益拥有人注册（ROE）”，非本地公司持房须披露 UBO。
- 加拿大：设立“反投机与空置税（UHT）”，并要求非居民业主年度申报。
- 澳大利亚：限制非居民购置新房，对空置房征收附加税；州政府强化 UBO 登记。
- 香港：若签署 IPI MCAA，土地注册与公司受益人信息将纳入自动交换体系。
可见，房产信息透明化将与当地实务监管叠加，带来“双重曝光”效应。
五、家族与从业者的应对策略
（1）重构持有架构
- 确保购房资金具备完整溯源文件；
- 若通过公司持有，保持股东、受益人资料与税务申报一致；
- 信托架构须强化受托人申报义务，保存信托账户交易与租售记录。
（2）信托与家族办公室的新角色
- 在“透明化时代”，信托不再是避税工具，而是治理与合规机制：
- 通过家族信托，可实现“由机构承担合规风险、由家族保留治理主导”；
- 家族办公室应建立不动产资产登记系统、受益人追踪机制、年度报税检查表；
- 专业机构可推出“房产结构健康报告”“透明化合规评估”“税务风险预警咨询”等服务。
（3）利用“实施窗口期”提前布局
OECD 框架于 2025 年 10 月正式发布，预计 2026–2028 年间进入主要国家实施阶段。未来两到三年，将是中国高净值家庭重塑海外房产结构的关键窗口：
- 可考虑通过信托或家族基金“制度化纳管”境外房产；
- 对旧有 SPV 结构进行风险清查；
- 主动与受托人、税务顾问协调披露策略。
六、从“隐匿”到“治理”：财富时代的逻辑转换
自 CRS 实施以来，许多家族经历了从“震惊—观望—被动合规”的过程。而 IPI MCAA 将使这种被动心态无处遁形。这并非“围剿富人”，而是国际秩序的再平衡：透明化不等于惩罚，而是成熟财富社会的底层规则。
对中国高净值家庭而言，新的挑战不在于“被看见”，而在于如何在被看见的世界里依然掌握主动权。真正成熟的家族治理，不是逃避规则，而是利用规则。在合规的框架中优化结构、保障传承、守护家业，这才是新时代的智慧。
透明不再是风险，而是新一代家族财富治理的基础设施。
作者介绍：
余亮恒 先生
香港丰裕信托, 资深合伙人
港中大家族企业研究中心, 理事
余亮恒先生为丰裕信托的资深合伙人，领导家族信托与跨境财富架构顾问业务。丰裕为香港本地创办、拥有逾60年历史的专业服务机构，专注于受托服务、家族跨境国际架构及治理。作为该家族企业的第二代管理人，余先生常驻上海二十余年，深耕中港两地高净值家族，尤其擅长处理涉及多个法域与多税务身份的复杂信托结构，协助客户实现代际传承、税务协调与风险隔离。
余先生亦为香港中文大学家族企业研究中心（CFB）理事，长期参与家族企业教育与跨世代治理案例研究，曾与多位香港本地家族创一代深入合作，并主笔撰写多个被纳入港中大课程体系的实务案例。