（by Harry Yu 余亮恒）
不是所有外国买家都会受影响，但通过泰国公司、当地股东或他人名义持有别墅和土地的人，值得尽快看一看自己的文件和资金记录。
最近不少在香港和内地生活的朋友，都在曼谷、普吉、芭提雅或苏梅岛买了房。有的是自住度假，有的是收租投资。泰国8月1日实施的一项新措施，值得这类买家留意。
简单说，泰国开始更严格地核查“代持公司”：如果公司有外国人参与，登记时可能要更清楚地说明泰国股东到底出了多少钱、什么时候付款、资金从哪个账户来，以及这些股东是否真的出资。土地部门也在加强对购地资金、股权变化和实际控制人的检查。
先别误解：不是所有外国人都不能买房
这次变化并不是“泰国突然禁止外国人买房”。外国人在法定外资配额内直接购买公寓，和通过泰国公司持有土地或别墅，是两种不同的情况。
真正需要留意的，是表面由泰国人或泰国公司持有，但购房款、公司股本、银行账户和出售决定，实际上都由外国买家控制的安排。过去有些结构可能只看文件做得是否完整；现在，监管机关更可能追问资金和实际控制是否一致。
哪些人应该特别看一看？
- 通过泰国公司持有别墅、土地或经营短租物业；
- 公司由泰国股东持有多数股份，但主要资金来自外国买家；
- 物业放在配偶、朋友或商业伙伴名下，实际付款和决定由自己负责；
- 近年做过股权转让、增资、更换董事，或公司账目与实际用途不太一致。
如果你只是按规定直接持有公寓，也不必因为这条新闻就恐慌。但仍应保存好购房、汇款、产权和出租记录，以便将来出售、继承或接受银行审查时使用。
现在最值得做的三件事
- 先确认自己到底持有什么。是公寓产权、土地租赁、建筑物、公司股份，还是别人名下的一项合同权利？
- 把资金记录找齐。购房款和公司股本由谁支付？银行流水、公司账目和登记文件能否对得上？
- 不要急着改结构。匆忙转股、增资或换董事，可能带来税费和新的审查问题。先把资料交给独立的泰国律师判断。
从跨境家庭的角度，再多想一步
我更关心的，不只是今天能不能持有，而是将来谁能管理、出售和继承。很多海外房产安排在买入时看起来很方便，到了家庭成员去世、失去行为能力、关系变化或下一代接手时，才发现真正拥有的并不是房子，而是一组公司股份、租赁权或对他人的合同请求。
所以顺序很重要：先确认泰国的底层持有是否合法、资金能否解释，再考虑继承、信托或其他跨境安排。境外结构可以帮助管理合法清晰的权利，但不能把本来不合规的购置变成合规。
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- 想先做一次简单自检？如果您已经在泰国持有物业，或正考虑通过公司、配偶、朋友或长期租赁安排购买，欢迎来信联系我们，索取《泰国房产持有结构自检清单》。它可以帮助您先把关键资料和应向泰国律师确认的问题整理出来。
资料来源：
免责声明：本文为一般信息及跨境规划讨论，仅供行业交流参考，不构成泰国法律、税务或投资意见。具体安排应由泰国执业律师结合产权、公司及资金文件判断。
作者介绍：
余亮恒 先生
香港丰裕信托, 资深合伙人
香港中文大学商学院亚太工商研究（APIB）Honorary Institute Fellow
余亮恒先生现任香港丰裕信托高级合伙人，并为香港中文大学商学院亚太工商研究（APIB）Honorary Institute Fellow，专注家族信托、跨境架构与长期家族顾问服务。丰裕为香港本地创办、拥有逾六十年历史的专业服务机构，专注受托服务与家族跨境治理支持。
作为家族企业第二代管理人，余先生常驻上海二十余年，长期往返中港两地，深度参与高净值家族的跨境传承规划与结构落地工作。其服务特色并非单一结构设计，而是在复杂法域、税务身份与家族关系交织的情况下，协助家族与其律师、税务顾问、银行及家族办公室团队进行协调与判断。在实践中，他更强调“治理进入执行阶段”后的准备度与协同机制，帮助客户在结构设计前厘清角色边界、风险承受与长期目标，避免因仓促执行而产生不可逆后果。
余先生亦长期参与家族企业教育及跨世代治理案例研究，曾与多家香港本地家族创一代及继任者合作，并主笔撰写多个纳入港中大课程体系的实务案例。