香港千亿地产帝国正集体遇困：新世界半年亏掉 66 亿，汇丰 73% 商用贷成高风险敞口，连第三代接班人的‘文化地产’尝试都被骂作‘艺术化冒险’。
为什么曾靠‘投地升值’躺赢的家族企业，如今连活下去都难？彭博专访的丰裕信托资深合伙人余亮恒，点破了比‘高利率’更致命的真相 —— 这不是周期问题，是治理的死穴。
一、国际媒体关注的“香港家族时刻”
近日，国际财经媒体 彭博（Bloomberg） 在其 Big Take 深度特稿《New World’s Distress Is a Cautionary Tale for Hong Kong’s Billionaire Families》中，聚焦香港家族地产集团在高息环境、楼市调整与代际交替下的挑战。
丰裕信托资深合伙人 余亮恒 先生 受邀接受该报道专访，并在文中被引用指出：“香港旧有的『投地—兴建—坐享升值』地产模式已走到极限。下一代企业领导者面对的不仅是市场周期，更是结构性与治理性的考验。”
这篇 Big Take 特别报道被视为国际财经界对香港家族经济生态的重要观察，而余先生的分析，也引发了业界对家族企业“旧模式极限”与“治理革新”的广泛讨论。
二、新世界发展的启示：从扩张到修复
过去半个世纪，地产与杠杆是香港经济增长的核心引擎。然而，利率高企与需求疲弱，使这一模式进入系统性调整期。
以 新世界发展 为例：公司在 2025 财年上半年录得约 66 亿港元亏损，并宣布出售非核心资产、削减资本开支以稳住现金流。与此同时，汇丰银行 披露其香港商用地产贷款组合中约 73% 为高风险敞口，显示地产与金融体系正经受同步压力测试。“为了回笼现金，新世界甚至开始出售核心区的写字楼，这在 5 年前是‘想都不敢想’的操作”。
在这样的环境下，“规模”与“速度”不再是关键字，取而代之的是“去杠杆”“保流动性”与“强治理”。
三、致命的 “只许说好”：家族企业如何自断生路？
在采访中，余亮恒 先生强调，家族治理才是真正的“结构性考题”。
“不少家族企业内部延续『只许说好』的文化。高速扩张时期这带来效率，但在结构性调整期，却削弱了风险预警与纠偏能力。”
治理的真正意义，在于让信任与制衡并行。
通过制度化的家族宪章、独立顾问、家族委员会及受托人机制，企业可以在保持核心价值观的同时，避免决策陷入单向思维。
四、第三代的探索：被误读的“第二曲线”
香港多个家族的第三代，正在主动寻找新的商业路径。他们试图跳出地产单一逻辑，转向文化、品牌、体验式商业以及创新产业。
以新世界的 K11 项目为例，它以艺术与零售融合的“文化地产”模式，为传统地产注入体验与品牌价值。然而在高杠杆与经济逆风之下，即便方向正确，也难免被误解为“艺术化冒险”。
事实上，这些尝试体现的是代际转型中必要的创新冲动。
正如余先生所指出的：“方向是对的，但若没有制度护栏与专业团队配合，再好的愿景也可能被周期吞没。”
五、从香港到内地：共同的治理命题
这种结构性挑战并非香港独有。
根据 HSBC 与长江商学院（CKGSB）研究，约 68% 的内地超高净值家族仍属第一代，仅 3% 制定了明确接班方案。
近期的“娃哈哈”继承纠纷，暴露出家族治理缺失与法律衔接困难的风险。与此同时，监管层也在行动：
- 《37号文》 明确界定“家族信托”范围，为财富传承提供制度基础；
- 别再想‘隐瞒资产’了！CRS 现在是‘穿透式查税’—— 你的海外账户、信托收益，税务机关能和全球同步核对；
- 香港 的家族办公室生态系统正在迅速成熟，“200 家”目标已提前实现，监管架构灵活、税制清晰。
这意味着香港有机会从“资产中心”进一步进化为“治理与信任中心”，成为华人家族全球化的桥梁。
娃哈哈的难题不是个例：68% 的内地富豪还没立好接班方案，等第一代老去，家产可能先‘内耗’光。
六、结语：制度的力量
香港的“第一曲线”建立在土地与杠杆之上；“第二曲线”则必须建立在治理与信任之上。
从新世界的案例，到下一代的创新探索，再到家族治理制度的重构，它们都在说明一个朴素但深刻的事实：
家族的可持续，不在于天才，而在于结构。
制度化的治理，不仅能让家族财富得以延续，也能让企业在不确定时代中保持韧性。这正是香港家族企业在新周期里最值得思考的命题。
作者介绍：
余亮恒 先生
香港丰裕信托, 资深合伙人
港中大家族企业研究中心, 理事
余亮恒先生为丰裕信托的资深合伙人，领导家族信托与跨境财富架构顾问业务。丰裕为香港本地创办、拥有逾60年历史的专业服务机构，专注于受托服务、家族跨境国际架构及治理。作为该家族企业的第二代管理人，余先生常驻上海二十余年，深耕中港两地高净值家族，尤其擅长处理涉及多个法域与多税务身份的复杂信托结构，协助客户实现代际传承、税务协调与风险隔离。
余先生亦为香港中文大学家族企业研究中心（CFB）理事，长期参与家族企业教育与跨世代治理案例研究，曾与多位香港本地家族创一代深入合作，并主笔撰写多个被纳入港中大课程体系的实务案例。